Kat Malikleri Kurulu Toplantısı ve Karar Yeter Sayısı Nedir?

Apartman ve site yaşamının düzenli bir şekilde sürdürülebilmesi için alınan kararların yasal geçerliliğe sahip olması son derece önemlidir. Kat maliklerinin ortak alanlar, yönetici seçimi, aidatlar, bakım-onarım işleri gibi birçok konuda karar alması gereken resmi toplantı ise kat malikleri kurulu toplantısıdır. Bu yazıda, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bu toplantıların geçerlilik şartları, karar yeter sayısı ve dikkat edilmesi gereken yasal düzenlemeleri ele alıyoruz.

Kat Malikleri Kurulu Nedir?

Kat malikleri kurulu, apartman veya sitedeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşan resmi karar alma organıdır. Yani her daire sahibi bu kurulun doğal bir üyesidir. Bu kurul yılda en az bir kez toplanır ve birçok önemli karar burada alınır.

Hangi Konular Kat Malikleri Kurulu’nda Görüşülür?

Kat malikleri kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca şu temel konular üzerinde karar alma yetkisine sahiptir:

  • Apartman yöneticisinin seçilmesi veya değiştirilmesi

  • Yıllık bütçenin hazırlanması ve onaylanması

  • Aidat ve avans miktarlarının belirlenmesi

  • Ortak alanların bakımı, onarımı ve yenilenmesi

  • Asansör, çatı, dış cephe gibi ortak teknik sistemlerle ilgili kararlar

  • Hukuki işlemler (dava açılması, vekalet verilmesi vb.)

Toplantının Geçerli Sayılması İçin Gerekli Katılım

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bir genel kurul toplantısının geçerli sayılabilmesi için, bağımsız bölüm sahiplerinin (kat maliklerinin) yarısından fazlasının toplantıya fiilen katılması gerekir.

Örnek:
10 daireli bir apartmanda toplantının geçerli sayılması için en az 6 kat malikinin katılımı gereklidir.

Karar Yeter Sayısı Nedir?

Toplantıya katılan maliklerin çoğunluğu ile alınan kararlar geçerli sayılır. Bu durum, "salt çoğunluk" ifadesiyle açıklanır.

Yani toplantıya katılan 6 kişi varsa, bir kararın geçerli olması için en az 4 kişinin onayı gerekir.

Ancak bazı özel durumlarda oybirliği şartı aranabilir. Bu gibi durumlar arasında:

  • Ortak alanların farklı bir amaçla kullanılması

  • Yapının mimari yapısını değiştirecek kararlar

  • Kat mülkiyetinin anayasası olan yönetim planında yapılacak değişiklikler

gibi kararlar yer alır. Bu gibi durumlarda tüm kat maliklerinin onayı gerekir.

İkinci Toplantı Hakkı ve Yasal Detaylar

İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa, yönetici tarafından ikinci bir toplantı düzenlenebilir. Bu ikinci toplantıda çoğunluk aranmaksızın toplantı yapılabilir, ancak alınan kararlar yine toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile geçerlilik kazanır.

Ancak ikinci toplantı da belirli bir süre aralığında yapılmalıdır ve tüm kat maliklerine yazılı olarak duyurulmalıdır. Bu süreler Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça belirtilmiştir.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Tutanağı Neden Önemlidir?

Her toplantının ardından alınan kararların yazılı olarak kayıt altına alındığı bir toplantı tutanağı oluşturulmalıdır. Bu tutanak:

  • Resmi bir belge niteliği taşır

  • Alınan kararların ispatında kullanılır

  • Gerekirse dava süreçlerinde delil olarak gösterilebilir

Toplantı tutanağında toplantıya katılanlar, alınan kararlar ve oylama sonuçları açık şekilde belirtilmelidir. Tüm katılımcıların imzası alınmalıdır.

Sonuç: Güçlü Bir Yönetim, Geçerli Kararlarla Başlar

Apartman ve site yönetiminde sağlıklı bir işleyişin temeli, doğru ve yasalara uygun karar alma süreçlerinden geçer. Kat malikleri kurulunun zamanında toplanması, toplantıların usule uygun yapılması ve kararların geçerli şekilde alınması, hem yönetimin sağlıklı işlemesi hem de olası anlaşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır.

Mazı Yönetim olarak biz, apartman ve site yönetimi süreçlerinde tüm karar alma mekanizmalarını Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde yönetiyor; sakinlere şeffaf, yasal ve huzurlu bir yaşam alanı sunuyoruz.